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Le marché immobilier en Suisse : état des lieux et projections

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Attirant des milliards de dollars d’investissements nationaux et étrangers, le marché immobilier suisse a la réputation d’être stable, sûr et rentable. En réalité, il a tellement évolué ces vingt dernières années qu’il donne l’impression d’avoir toujours été performant.

En 2022, le secteur immobilier de la Confédération est toujours dominé par les investisseurs institutionnels et constitue toujours l’un des secteurs les plus importants de l’économie fédérale.

Et bien que le spectre de la crise survenue à la fin des années 1980 semble toujours planer sur le monde des affaires, le pays semble s’être bien remis de cette lourde épreuve.

Certes, le marché immobilier actuel affiche également des valorisations élevées dans un contexte de politique monétaire expansive et de hausse effrénée des prix.

Cependant, la situation est complètement différente de celle de la fin des années 1980 dans la mesure où il n’y a aucune spéculation, mais aussi parce que la demande est particulièrement élevée et que le pays a choisi d’adopter des réglementations strictes.

Selon les experts, les risques d’éclatement d’une bulle sont très faibles. Le positionnement du marché devrait continuer à offrir des possibilités d’investissement sûres et attrayantes durant les prochaines années.

Une demande forte et grandissante

En Suisse, la demande importante et grandissante de maisons individuelles se heurte actuellement à une forte pénurie. Avec un indice de seulement 41 %, la Confédération enregistre l’un des taux d’accession à la propriété les plus bas d’Europe.

La crise sanitaire n’a fait que renforcer la tendance puisque la demande de logements en propriété s’est encore accrue avec la pandémie. Cette hausse s’explique en grande partie par le fait que le nombre de particuliers désireux d’acquérir un nouveau logement (dans le but de bénéficier d’une meilleure qualité de vie et d’espaces de vie plus spacieux) a nettement progressé pendant et après la crise.

Dans le secteur de la location, la demande de grands logements en location connaît également une hausse conséquente. Selon les dernières statistiques, environ 3 habitants sur 5 vivent actuellement dans un logement en location dans le pays.

La situation de la ville de Zurich, là où plus de 90 % des riverains vivent dans des appartements en location, n’est pas un cas isolé. De manière générale, la demande est particulièrement élevée dans les zones urbaines.

Ses caractéristiques montrent que le marché immobilier de la Confédération est avant tout un marché de vendeurs. Un investisseur qui choisit de souscrire à un crédit privé en Suisse n’aura aucune difficulté à saisir une bonne opportunité s’il est en mesure de faire une offre ferme.

Certes, les taux d’intérêt sont toujours à la hausse et le coût pour devenir propriétaire est toujours assez important. Toutefois, avec un prêt à taux d’intérêt unique par exemple, le projet restera parfaitement réalisable et bénéfique. En plus d’une mensualité moins élevée que celle d’un prêt à remboursement anticipé, l’acquéreur bénéficiera également de nombreux avantages fiscaux.

Une offre en baisse et largement insuffisante

L’offre immobilière en Suisse a toujours été insuffisante par rapport à la demande, mais elle n’a jamais été aussi limitée qu’actuellement. Ces dernières années, bien que la population ait augmenté d’un peu plus de 100 000 personnes/an, l’activité de construction de logements, elle, a diminué.

Le nombre de demandes et d’accords de permis de construire n’a pas cessé de reculer d’année en année si bien qu’il se retrouve aujourd’hui à un niveau particulièrement bas sur l’ensemble du territoire.

Ce ralentissement de l’activité de construction associé à la rareté des terrains à bâtir a entraîné une réduction importante de l’offre, notamment sur le marché de la vente. En 2022, le nombre d’appartements en vente a chuté de -7 %. C’est le marché de Bienne qui enregistre la baisse la plus significative avec -31 %.

Il est suivi de près par la ville de Zoug (- 26 %) et celle de Lausanne (- 23 %). La diminution des biens en vente est encore plus conséquente pour les maisons individuelles (environ 60 % à Zoug, 50 % à Neuchâtel et près de 30 % à Genève).

Des prix toujours à la hausse

La situation de l’offre et de la demande sur le marché immobilier en Suisse a pour effet de tirer les prix vers le haut. Le constat est sans appel : les prix ont augmenté en moyenne de 80 % au cours des 20 dernières années. Selon les analystes, la hausse effrénée des valeurs qui s’est fait nettement ressentir durant ces dernières années est principalement alimentée par la forte demande.

En 2022, les prix ont enregistré, au troisième trimestre, une croissance de +2 % pour les villas et +0.7 % pour les appartements en PPE. La tendance devrait se poursuivre en 2023 avec une augmentation d’environ 4 % pour les appartements et 5 % pour les maisons individuelles. La hausse sera particulièrement forte dans les grandes villes (Genève, Zurich, Bâle ou encore Lausanne).

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Pierre Le Marier
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